Наступивший 2015 год может оказаться худшим для российского рынка недвижимости и строительных материалов с момента кризиса 2008-2009 годов. Тогда рубль за короткое время упал на 58% по отношению к доллару США и на 37% к евро, а инфляция в июле 2008 года составляла 15,8% в годовом исчислении. В этот раз ситуация очень похожа: с 1 августа 2014 г. рубль обесценился по отношению к доллару на 54%, по отношению к евро — на 64%, инфляция по итогам 2014 г. составила 11,4%.
Дополнительно осложнило ситуацию принятое в декабре Банком России решение об исключительном использовании рыночных инструментов регулирования финансовой системы. На фоне закрытия европейских финансовых рынков это резко снижает возможности банков по привлечению средств для кредитования. Что в свете последних событий следует ждать одной из важнейших отраслей жизнеобеспечения — строительной?
Жилищное строительство
При существующей в последние 5 лет модели, драйвером жилищного строительства являлись именно ипотечные кредиты (см. рисунок). После трехкратного повышения регулятором ключевой ставки (5 ноября, 12 декабря и 16 декабря 2014 г.) проценты коммерческих банков по всем кредитам быль подняты в 1,5-2 раза.
В 2015 году будут развиваться те застройщики, у которых есть свободные собственные средства, так как финансировать строительство за счет поступлений от продаж в условиях падения ипотеки невозможно. Какое-то время основной спрос будут формировать покупатели со стопроцентной оплатой. Наряду с этим, следует ждать распространения различных схем рассрочки. Состояние отрасли в целом, видимо, будет хуже, чем в 2008-2009 гг., но едва ли опустится ниже показателей, предшествовавших докризисному росту.
Коммерческая недвижимость
Инфляция в стране росла еще до падения обменного курса по причинам не связанным с монетарной политикой. При этом, как видно из представленного рисунка, в 2014 г. траты населения большую часть года росли быстрее реальных доходов. В конце 2014 г. высокая инфляция и «замороженные» цены побудили население увеличить покупки жилой недвижимости и товаров длительного пользования с целью сохранения оставшихся денег. К настоящему времени эффект от этого снивилирован. По мере дальнейшего роста цен покупательная способность населения значительно снизится. Если принять во внимание растущую стоимость товаров, в частности продовольствия, станет ясно, что многие россияне уже в скором времени будут страдать от негативной динамики доходов в реальном выражении. Это быстро приведет к спаду на рынке аренды торговых помещений. Уже во второй половине 2014 г. в Москве строились в основном небольшие торговые центры формата «у дома». В ближайшие 2-3 года этот тренд, думается, сохранится.
Что касается рынка офисной недвижимости, то его динамика обычно следует за состоянием всей экономики: по мере сокращения выручки компании ищут пути снижения издержек. Одним из наиболее безболезненных является переезд в более дешевое помещение. Как видно из данных опубликованных Colliers International, описанный механизм работал в течение всего 2014 г. При этом только за первые девять месяцев 2014 г. 8 Москве суммарно введено более 1 миллиона кв. м офисных площадей, что уже превысило результаты за весь 2013 г. на 16%. Таким образом, предложение офисной недвижимости уже сейчас избыточно и нужно ждать, что новые проекты на рынке будут отложены.
Промышленность и инфраструктура
Затраты на строительство зданий и сооружений нежилого назначения в разные годы составляют от 40% до 50% всех инвестиций в основной капитал. Специфика нашей страны заключается в том, что в 2000-е годы государство вновь стало одним из важных субъектов экономики.
По состоянию на конец прошлого года на 2015 - 2018 гг. заявлены следующие приоритетные направления инвестиционностроительной деятельности, в которых государство выступает как инвестор, гарант или инициатор:
- реализации инфраструктурных проектов («Сила Сибири» и «Турецкий поток», федеральная программа по строительству автомобильных дорог, грандиозный мост через Керченский пролив, ряд проектов ОАО «РЖД»);
- подготовки Чемпионата Мира по футболу (инвестиции локализованы в регионах проведения - Татарстане, Мордовии, Ростовской и Свердловской областях и др., где ведется как строительство стадионов, так и сопутствующей инфраструктуры: на завершающем этапе из остатков средств, видимо, будет приведено в порядок дорожное и жилищно-коммунальное хозяйство городов ЧМ-2018);
- завершения модернизации электроэнергетики (в основном наиболее «долгих» проектов «Росатома») и перенос усилий на отрасль теплоснабжения (строительство и реконструкция муниципальных котельных с привлечением частного капитала — крайне болезненная для России тема);
- активности на Севере и Дальнем Востоке (строительство и реконструкция портовых терминалов на Охотском и Баренцевом море, разведка и освоение многочисленных месторождений углеводородов);
- инвестиций в повышение качества жизни на основе ГЧП. Сюда следует отнести строительство платных автодорог и участков-дублеров и программу «Жилье для российской семьи», сводящуюся к субсидированию ипотеки.
На настоящий момент ситуация несколько изменилась. Возможно, будет заморожено большинство нефтегазовых проектов. Из-за падения нефтяных котировок, объем бюджетных субсидий скорректирован в меньшую сторону, а отбор приоритетных проектов уже сейчас осуществляется в «ручном режиме».
Тем не менее, именно нефтегазовые средства государства, многократно возросшие в объеме из-за снижения обменного курса, направленные на строительство знаковых сооружений и инфраструктуры, по-видимому, сформируют основной объем инвестиций в экономику в начинающемся периоде.
Перспективы строительства и рынка стройматериалов
С учетом сказанного, можно предвидеть следующее развитие событий:
- В краткосрочной перспективе (до полугола) строительная отрасль будет двигаться по инерции. Прежде всего, будут достроены объекты, заморозка которых невозможна по технологическим причинам и означает потерю всех вложенных средств.
- При отсутствии позитивных изменений к лету инвестиционная активность сосредоточится на проектах с государственным финансированием. Вырученные на подрядах средства по внутрикорпоративным каналам будут реинвестироваться в коммерческие проекты, в том числе связанные со строительством.
- Глубокий и затяжной спад может начаться осенью в случае затягивания банковского кризиса и длительной стагнации потребительского спроса.
На рынке строительных материалов прогнозируется следующее развитие событий:
- за счет государственных проектов сохранится на нынешнем уровне производство массового строительного сырья — песка, цемента, ЖБИ. металлоконструкций;
- спрос на дорогие материалы (керамическую плитку, стекло, строительные смеси премиум-класса) будет стагнировать, а по отдельным позициям возможно падение до 20%;
- одновременно произойдет частичный уход с рынка иностранных производителей по причине возросшего разрыва в цене;
- привлекательным сегментом станет розница — ремонт квартир и загородной недвижимости осуществляется населением почти постоянно, в том числе своими силами, и не требует мобилизации таких больших средств, как покупка жилья.
Итак, инвестиционно-строительная активность сосредотачивается в сфере инфраструктуры. Очевидно, нас ждет несколько лет работы «на будущее». Если принять во внимание текущее состояние коммуникаций, особенно в регионах, не ориентированных на экспорт, это выглядит вполне логично. На рыже керамической плитки, мониторинг которого IndexBox Marketing осуществляет на постоянной основе, уже в октябре-ноябре импорт падал на фоне практически стопроцентной загрузки российских предприятий.
